【文卅劉育菁】

小陳2年多前開心訂下一間預售屋,預計今年5月可以交屋。無奈景氣衰退,老婆被裁員,雙薪變成單薪,加上房價下跌,如果交屋,小陳怕扛不起這個重擔;不交屋,又得面臨違約被沒收自備款的損失,小陳真是進退兩難。

淡江大學產經系副教授莊孟翰表示,2004∼2007年台灣住宅建築執照及使用執照的申請數量,平均每年都超過10萬戶,直到2008年,供給量才回復每年8∼9萬戶的實際需求。根據內政部過去5年的統計可看出,房地產供需失衡持續惡化,「如果以建築時程2∼3年時間計算,未來2年都是新成屋交屋高峰期,對房價具有不小的殺傷力。」莊孟翰語帶沈重的說。

以小陳為例,從下訂後到交屋前,他共支付房屋總價1000萬元的15%,也就是150萬元;然而到交屋時,小陳面臨的是銀行只願意核貸 75%,約750萬元。換句話說,小陳若想順利交屋,必須再自掏腰包100萬元,如果拿不出來,只能走上毀約一途,頭期款將「有去無回」。因此,莊孟翰預料,交屋糾紛將會是建商接下來最頭痛的問題。

其實無論有殼族或無殼族,對現今房市景氣位置都有具體輪廓。根據《住展雜誌》調查,2009年329檔期的推案量仍衝破1千億元,雖然比去年縮水了一半,但仍是2004年房市復甦後第二大量,對此,住展雜誌發言人倪子仁的解讀是「雖然推案表價下修,但從量能來看,建商還是冀望千億案量能將冷灶燒熱。」

自住、投資 交屋評估各有重點

不過,政治大學地政系教授張金鶚卻認為,台灣房地產已進入景氣衰退期,且建商不願大幅降價,加上利率低檔,「至少要3∼5年時間,房價才會回到2年前起漲的合理價」;永慶房屋總經理葉凌棋則認為,從2008年第4季「永慶房仲購屋情勢調查」分析,超過56%民眾對未來3個月房價小幅看跌的比重最高,比上季再增加6%,顯示唯有賣方降價,買方才會進場撿便宜。

中信房屋特約地政士柯玉秋表示,過完年後,自住客的交易量比年前高出2成,但只有1千萬元內的低總價產品,以及2、3千萬元的高總價換屋族願意進場,而且只要屋主降價約1成就能成交。在「便宜就好」的購屋心態下,各大仲介公司近期推出降價優惠專區,全台至少1萬多戶屋主已經降低委託價。

在國內景氣可能連5季下滑的環境中,買方主導及便宜心態成為主流,在這種情況下,今年房價實在不能樂觀看待。信義房屋不動產企研究經理蘇啟榮說,手中有預售屋、且今年將交屋的民眾,不能貿然處理,必須先釐清自己是自住還是投資客。以下《Money錢》就歸納出自住與投資客不同的解套方案。

自住客:先看還款能力 再判斷地段

房子一住至少5∼10年,「還款能力」應是第一優先評估考量。美商ERA不動產行銷顧問張欣民表示,倘若雙薪變單薪、公司放無薪假導致收入減半、甚至已經失業,這些無法確認未來收入是否穩定的民眾,為避免愛屋日後淪為法拍屋,最好審慎考慮是否交屋。

如不要交屋,先前支付的資金,不就白白損失?莊孟翰表示,若很有誠意和建商談判,或許還有機會拿回部分款項,譬如在交屋前,買方多半已付出訂金、簽約金及工程款約150萬元,通常建商會扣除廣告等成本約10%,只退回總支付金額約5%,大約75萬元;據了解,竹科放無薪假的電子員工就是採取這種談判模式。

交屋前 記得向建商A好康

如果只是收入減少,每個月付款稍微吃力一點,就得評估地點好不好?住展房屋總監陳韻如表示,就算是短期套牢,自住客只要評估未來5年,該區域房價是否高於購入成本,如果不可能,就要出脫;若有機會,就繼續保留。

她認為,台北市精華區已修正1成多,只要小環境好、公共建設齊全,抗跌性其實頗佳;至於台北縣供給量仍大,未來恐怕還有1成的跌幅,至於中南部地區,由於漲幅不大,跌幅也有限。

倘若自住客決定省吃儉用、保住愛巢,可別忘了精省成本。去年起,政府推出不少優惠房貸方案,包括申請條件寬鬆的「新版2千億元優惠房貸」,只要符合未曾使用過政府優惠房貸,就可申請,或是「青年首次購屋貸款」、「青年安心成家方案」等,但後兩者資格條件都有限制;再不然,向銀行申請寬限期或延長房貸年限,都能有效降低每月負擔。

但別忘了,寬限期過後,還是得支付本金。因此,評估還款能力同時,也要以本利平均攤還計算還款能力。莊孟翰建議,由於現階段建商擔心退屋潮大增,多半會盡力配合買方要求,像是買屋送裝潢、家具等,甚至貸款成數若不足,部分建商也可提供短期無息貸款。精打細算的買方,可趁此時機向建商多「金金計較」。

投資客:先看區段條件 保本最重要

買預售屋的投資客,目的不外乎是賺價差,因此,見到苗頭不對,就得果斷做出決策。陳韻如認為,如果附近預售屋跌幅甚至已超過附近中古屋的跌幅,就不要交屋了;蘇啟榮更具體的說,預售屋若已跌了2成,現在就應該覺醒,因為已跌了2成的區域多半在外圍,短期內價格也不易回升。

其實手腳快的投資客在去年下半年、市場混沌不明時差不多就退場了,「現在還沒脫手的投資客,不是前幾年賺飽、資本雄厚的老手,就是房市投資菜鳥。」陳韻如表示,預售屋的購屋流程是「訂金→簽約→工程款」,只有在下訂階段,還有機會反悔拿回全數訂金,但進入簽約程序後,一切就只能按照契約走。

評估出租機會 度過景氣寒冬

蘇啟榮認為,若是在高點套牢的投資客,可再評估當地地段條件,如果自備款已賠光,短期又沒有回升的條件,只有出場一途,早點和建商談判拿回部分資金比較實在。舉例來說,像三重重陽重劃區曾出現每坪40、50萬元創新行情,短期內很難再有這個價位。

還有一類專買套房的投資客,恐怕也面臨套牢困境。像是前兩年北台灣推出不少精華區小豪宅,但在銀行緊縮以及價格回檔的雙重壓力,小豪宅受限買方變少,使得轉手性極差,「如果是一次買進4、5戶,但地點在市中心或捷運站的投資客,現在不妨可降低比重,只留下2、3間,減緩財務壓力。」蘇啟榮建議。

另一種解套方法,就是評估當地租屋市場以及租金報酬率,蘇啟榮表示,國內房貸利率約2.5%,租金報酬率至少要高於房貸利率0.5∼1%,換句話說,如果租金報酬率可達3.5∼4%,大可以不必認賠殺出。不過,張欣民也提醒,想靠租金養房貸的包租公,要注意房子的抗跌性,不要落入賺了租金、賠了房價的泥沼。

【Money錢 2009年4月號】

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